سهم 70 درصدي سوداگران در بازار مسکن

بررسي ميداني ما از بنگاه‌هاي املاک نشان مي‌دهد بيشتر معاملات از سوي افرادي است که مسکن را به قصد کسب سود مي‌خرند و در واقع سهم متقاضيان مصرفي از افزايش تعداد معاملات مسکن، اکنون قابل‌توجه نيست.

طبق يک قاعده مرسوم، هر گاه قيمت مسکن بالا مي‌رود تعداد معاملات نيز بيشتر مي‌شود در حالي که توان مالي متقاضيان مصرفي در اين زمان کمتر مي‌شود و آنها نمي‌توانند مسکن مورد نياز خود را تهيه کنند، بنابراين افزايش قيمت مسکن با معاملات سوداگري در ارتباط مستقيم است. هر چند نمي‌توان گفت رشد قيمت مسکن به‌صورت صددرصد به‌خاطر سوداگري است اما سهم سوداگري در آن قابل توجه است.

مهمترين اثري که معاملات سوداگري در بازار مسکن دارد رشد بدون ضابطه قيمت است. برخي افراد، دستگاه‌ها و شرکت‌ها مالک بيش از چند ده واحد مسکوني هستند که تقاضاي کاذبي را در بازار ايجاد کرده است به اين صورت که اين افراد، سازمان‌ها، شرکت‌ها يا نهادها با خريد و فروش مکرر ملک بر رشد قيمت در اين بازار اثر مي‌گذارند.

در ايران برخلاف بسياري از کشورها، هيچ مالياتي از معاملات و خريد و فروش مکرر ملک اخذ نمي‌شود به همين دليل سودآوري معامله مسکن براي مالک تقريباً هيچ هزينه‌اي ندارد، در حالي که در کشورهاي ديگر اگر اشخاص بيش از يک ملک را در اختيار داشته باشند يا اقدام به خريد و فروش ملک مازاد کنند ملزم به پرداخت ماليات‌هاي سنگين هستند که حتي در معامله دوم يا سوم بيش از 70 درصد قيمت را بايد ماليات بپردازند.

همين قانون موجب کنترل بازار مسکن در اين کشورها شده و افراد معمولاً جز ملک مصرفي، ملک مازاد در اختيار نداشته و در بازار مسکن معاملات مکرري ندارند.

ورود مجلس به يک مشکل زيرساختي

به‌منظور ساماندهي بازارهاي غير مولد و با هدف غيرجذاب شدن معاملات بخش غير مولد اقتصاد کشور «ماليات عايدي بر سرمايه» در دستور کار مجلس قرار گرفت و پس از سه سال، در 12 ارديبهشت 1402 روند بررسي اين طرح پرسروصدا در مجلس به پايان رسيد و منتظر اعلام نظر شوراي نگهبان درباره مواد طرح مذکور ماند.

تقاضاي سوداگرانه در کنار عوامل ديگري مانند رشد نقدينگي، ازجمله عواملي است که موجب نوسانات قيمتي در بازار دارايي‌هايي همچون مسکن، خودرو، طلا و ارز مي‌شود. اين نوسانات قيمتي با ايجاد نااطميناني از يکسو و با افزايش قيمت از سوي ديگر موجب اخلال در روند فعاليت‌هاي اقتصادي شده و تقاضاي مصرفي مردم را با مشکل مواجه مي‌کند. براي محدودسازي فعاليت‌هاي سوداگرانه و همچنين رعايت عدالت و حمايت از فعاليت‌هاي مولد، وضع ماليات بر عايدي سرمايه ضروري است.

ماليات تنظيمي عايدي سرمايه با هدف حل مشکل‌هاي بيان شده، يکي از پايه‌هاي مالياتي است که از ديرباز (بيش از 100 سال) در بسياري از کشورها اجرايي و در سال 2021 دست‌کم در 142 کشور استفاده شده است و انتظار مي‌رود با وضع اين ماليات، نوسانات قيمتي ناشي از سوداگري کاهش يابد.

فعالان بازار مسکن مي‌گويند وقتي شاهد سوداگري در بازار مسکن و حتي بازارهاي غير مولد ديگر هستيم تصويب طرح ماليات بر عايدي سرمايه و تبديل آن به قانون ضرورتي اجتناب‌ناپذير است. اصلي‌ترين موضوع در برنامه ماليات از عايدي سرمايه ساماندهي بازار مسکن و کاهش يا حتي به صفر رساندن فعاليت‌هاي سوداگرانه مسکن است. بخصوص که در حال حاضر بر اساس گفته فعالان بازار مسکن تا 70 درصد معاملات مسکن در سال به بخش سرمايه‌اي و تنها 30 درصد معاملات به بخش مصرفي اختصاص دارد.

بستر اجرايي ماليات بر عايدي سرمايه علاوه بر فراهم‌سازي امکان اخذ ماليات بر عايدي سرمايه و کاهش سوداگري، شفافيت اقتصادي و جلوگيري از فرار مالياتي را نيز به‌دنبال دارد. هدف ماليات بر عايدي سرمايه، جلوگيري از ورود تقاضاي کاذب و غيرمصرفي به بازار دارايي است. يعني افراد صرفاً به خاطر نياز به استفاده از يک واحد مسکوني، متقاضي خريد مسکن شوند، براي خريد ارز زماني به بازار مراجعه کنند که نياز مصرفي و واقعي داشته باشند و براي استفاده خود و خانواده از خودرو، متقاضي خريد خودرو شوند.

شيوه طراحي قانون ماليات بر عايدي سرمايه به‌گونه‌اي است که سامانه ملي املاک و اسکان کشور به عنوان زيرساخت‌هاي اجرايي اين پايه مالياتي به حساب مي‌آيد. بسياري از کارشناسان اقتصادي معتقدند بدون داشتن بانک اطلاعاتي در اين بخش و شناسايي راه‌هاي فرار مالياتي از سوي سوداگران مسکن، برنامه‌هاي مالياتي در بخش مسکن کارآمدي ندارد. تا زماني که سامانه املاک و اسکان کشور تکميل نشود، ممکن است تصويب پايه‌هاي مالياتي در اين بخش، هنگام اجرا با مشکل مواجه شود.

ماليات بر عايدي مسکن؛ مانع معاملات مکرر

مثلاً در اجراي ماليات بر خانه‌هاي خالي به دليل کامل نبودن سامانه املاک و اسکان کشور مشکلاتي بر سر نظام مالياتي ديده مي‌شود. با توجه به مشکلاتي که سامانه اسکان و املاک براي ثبت اطلاعات مالکان واحدهاي مسکوني دارد رفع اين مشکلات براي اجراي دقيق برنامه ماليات از عايدي سرمايه ضروري است.

به منظور ساماندهي بازار مسکن سياست‌هاي مختلفي اجرا مي‌شود. افزايش عرضه و توليد مسکن، پرداخت تسهيلات بانکي براي ساخت يا خريد خانه و حمايت از دهک‌هاي هدف با ساخت مسکن براي آنها بخشي از اين سياست‌ها است، اما کارشناسان حوزه مسکن تأکيد مي‌کنند در کنار اين برنامه، کاهش سوداگري در بازار مسکن تأثيري مستقيم در کنترل قيمت در اين بازار دارد.

حتي اجراي برنامه‌ها اگر با برنامه بازدارنده مالياتي همراه نباشد، اهداف ساخت و توليد مسکن و افزايش عرضه آن را تحت تأثير قرار مي‌دهد و در واقع اثر آن را کم رنگ مي‌کند.

در بازار مسکن هر چه معاملات به سمت معاملات مصرفي و در جهت پاسخ به تقاضاي واقعي باشد معاملات شفاف و قيمت‌ها نيز به قيمت متعارف نزديک‌تر خواهد بود.

ابزار مالياتي در حال حاضر در بيشتر کشورها ابزار کنترلي سوداگري در بازار مسکن است که در کشور ما هنوز اجرا نمي‌شود.

کارشناسان اقتصاد مسکن بزرگترين کارکرد ماليات بر عايدي مسکن را يکي از اصلي ترين موانع بر سر راه سوداگري مسکن از محل معاملات صوري يا معاملات مکرر مي‌دانند.

مرکز پژوهش‌هاي مجلس نيز در گزارشي 5 کارکرد اصلي ماليات بر عايدي سرمايه را در کنار مزايايي چون درآمد زايي براي دولت يا تشويق به فعاليت‌هاي توليدي، کاهش انگيزه براي فعاليت‌هاي سوداگرانه، افزايش عدالت افقي و عمودي (توزيع عادلانه امکانات، خدمات رفاهي و ثروت ميان اقشار مختلف) و ارتقاي کارآيي نظام مالياتي عنوان کرده است.

بيش از 70 درصد معاملات مسکن از نوع سوداگري است

ابوالحسن ميرعمادي ـ کارشناس بازار مسکن مي‌گويد: طي دهه‌هاي گذشته بازار مسکن تقريبا 10 برابر بيش از ساير دارايي‌هاي ثابت رشد کرده و بازارهاي موازي را پشت سر گذاشته‌است. امروزه مسکن به جاي اين‌که کالاي مصرفي باشد، کالاي سرمايه‌اي شده و در اين بين واسطه‌ها و دلالان سودهاي کلاني به جيب مي‌زنند. البته برخي افراد نيز مسکن را براي حفظ ارزش دارايي در برابر تورم خريداري مي‌کنند.

ميرعمادي با بيان اين‌که هم‌اکنون بيش از 70 درصد خريد و فروش‌ها در بازار مسکن از نوع سوداگري است تاکيد کرد: مادامي که ماليات بر عايدي سرمايه براي خريد و فروش‌هاي مکرر کالاهايي مثل طلا، دلار و مسکن وضع نشود نمي‌توان وضعيت موجود را کنترل کرد.

کارشناس اقتصاد مسکن: ماليات بر عايدي مسکن از ايجاد جلوگيري مي‌کند

محمود اولاد کارشناس اقتصاد مسکن در خصوص تأثير ماليات بر عايدي سرمايه بر بازار مسکن اظهار کرد: در ادبيات اقتصادي موضوعي به نام ابزار کنترل قيمت نيست بلکه ابزارهايي براي توزيع بهينه و تخصيص عادلانه منابع داريم که CGT يکي از آنهاست.

وي افزود: ماليات بر عايدي سرمايه از دو محل مي‌تواند وصول شود که يکي از آنها، از محل ماليات با سرجمع درآمد است. از آنجايي که افراد درآمدهاي مختلفي از منابع متعددي دارند لذا مالياتي که گرفته مي‌شود تا دولت بتواند خدمات عمومي بهتري بدهد، بايد به شکلي باشد تا بهره مندي از خدمات عمومي دولت به صورت عادلانه باشد که ماليات بر مجموع درآمدها از جمله درآمدي که از محل افزايش عايدي سرمايه براي افراد ايجاد مي‌شود، يکي از ابزارهاي وصول ماليات از افراد با درآمدهاي بالا و توزيع عادلانه منابع ميان طبقات مختلف جامعه خواهد بود

اين کارشناس اقتصادي يادآور شد: منبع ديگري که مي‌تواند به عنوان ماليات بر عايدي مطرح شود، «رانت کميابي» است به اين معنا که برخي سرمايه‌ها به خودي خود ايجاد درآمد نمي‌کنند بلکه به دليل کمياب و ارزشمند بودن آنهاست که به رانت‌هاي خاص براي دارندگان اين سرمايه‌ها منجر مي‌شود؛ مثلاً زمين يکي از ابزارهاي ايجاد کننده رانت کميابي است که سرمايه‌اي محدود و پايان پذير محسوب مي‌شود، طلا و سکه هم جزئي از اين دارايي‌ها هستند که مشمول رانت کميابي مي‌شوند.

وي با تأکيد بر اينکه زمين مرغوب و قابل بارگذاري مسکوني يا ساير کاربري‌ها محدود است، گفت: در اين موارد بحث بهره وري سرمايه مطرح نيست بلکه رشد قيمتي که براي اين دارايي‌ها ايجاد مي‌شود، از محل کمياب بودن شأن است لذا اين رانت بايد کنترل شود که يکي از راه‌هاي آن، ابزار مالياتي CGT است.

اولاد ادامه داد: از سوي ديگر بايد در هنگام محاسبه ماليات بر عايدي سرمايه، بايد مشخص شود که کدام بخش از افزايش ارزش دارايي‌هايي چون املاک و زمين به دليل تغييرات اقتصاد کلان و تورم عمومي بوده و چه ميزان از اين رشد ارزش و قيمت دارايي به خاطر سوداگري بوده است. مثلاً اگر در 3 سال قبل ملکي 2 ميليارد تومان خريداري شد ولي الان به 5 ميليارد تومان رسيده، مطمئناً همه اين افزايش قيمت ناشي از رانت کميابي نيست.

کارشناس اقتصاد مسکن: ماليات بر عايدي سرمايه با ماليات بر معاملات مکرر فرق دارد

مهدي غلامي کارشناس اقتصاد مسکن نيز با بيان اينکه عرضه مسکن بايد در اولويت باشد اظهار کرد: در کنار افزايش توليد، بايد فعاليت‌هاي سوداگرانه و مخرب بازار مسکن هم کنترل شود و آنها را از اين بازار حذف کنيم به عبارت ديگر بازار مسکن محدود به فعاليت‌هايي شود که يا ساخت و ساز باشد و يا عرضه مسکن در قالب اجاره.

وي ادامه داد: ابزارهاي مالياتي به اين فضا کمک مي‌کند به خصوص که بازار مسکن در اولويت سرمايه گذاري‌هايي است که فعاليت سوداگري در آنها بيشترين اخلال در اقتصاد خانوار را در پي دارد.

کارشناس اقتصاد مسکن با بيان اينکه ماليات بر عايدي سرمايه با ماليات بر معاملات مکرر متفاوت است گفت: معاملات مکرر يا معاملات کوتاه مدت با ابزارهاي مالياتي ديگري حذف مي‌شود ولي ماليات بر عايدي سرمايه براي آن دسته از سرمايه گذاراني است که مي‌خواهند از بازدهي سرمايه خود که همان ملک است، بدون اينکه عرضه‌اي در بازار داشته باشد، بهره مند شوند.

وي تصريح کرد: در ماليات بر عايدي سرمايه بايد در خصوص افرادي که معاف از اين پايه مالياتي مي‌شوند، دقت‌هاي لازم شود تا سرمايه گذاري در حوزه ساخت مسکن حذف نشود بلکه سرمايه گذاري ها براي دلالي زمين را هدف قرار دهد.

به گفته اين کارشناس اقتصاد مسکن، سازندگان به همراه خانوارهايي که يک يا حداکثر دو ملک دارند بايد از ماليات CGT معاف شوند ولي اگر فردي که املاک متعددي براي سوداگري دارد بايد ماليات بدهد.

وي در خصوص اينکه آيا ماليات بر عايدي سرمايه ارجحيت دارد يا ماليات سالانه املاک اظهار کرد: در حال حاضر هم عوارض نوسازي را داريم که شهرداري‌ها سالانه از صاحبان املاک دريافت مي‌کنند و مي‌تواند همان کارکرد ماليات سالانه بر املاک را داشته باشد اما هدف از آن کنترل فعاليت‌هاي سوداگرانه در بخش املاک نيست و بيشتر اهداف درآمدزايي براي دولت‌هاي محلي (شهرداري‌ها) را در پس اين عوارض مي‌توان مشاهده کرد. ولي ماليات بر عايدي سرمايه کارکرد ديگري دارد و عمدتاً تنظيم گري است؛ مانند ماليات بر خانه‌هاي خالي.

غلامي بيان کرد: مي‌توان کارکرد عوارض نوسازي را به ماليات سالانه تغيير داد ولي با توجه به حساسيت آن، در اجرا با مشکلات زيادي مواجه مي‌شود؛ بسياري از افراد صاحب املاک حاضر نيستند همه ساله ارقام بزرگي به عنوان ماليات سالانه املاک پرداخت کنند.

اگرچه به خاطر برخي ابهامات و ايرادات شوراي نگهبان به طرح «ماليات بر سوداگري و سفته‌بازي»، اين طرح به مجلس برگشت داده شده تا در صورت اعمال اصلاحات، مجدداً مورد بررسي قرار گيرد اما ابهامات اعلام شده، ناظر به مواردي غير از معاملات مسکن هستند و به نظر مي رسد با اين اوصاف، بايد منتظر اجراي هرچه سريعتر اين طرح مهم و موثر بود.