23 درصد ايراني‌ها حداقل 2 خانه دارند

از سويي اين بازار به سبب ويژگي‌هاي ذاتي خود، ازجمله بخش‌هاي مورد علاقه اشخاص حقيقي و حقوقي براي سرمايه‌گذاري بوده است. اما آمارها نشان مي‌دهد دولت‌ها در سياستگذاري بخش مسکن توفيق چنداني به‌دست نياورده‌اند، از سويي طبق داده‌هاي مرکز آمار درحالي طي سال 1400 حدود 32 درصد از خانوارهاي کشور مستاجر بوده‌اند که طبق آمارهاي سامانه املاک و اسکان وزارت راه و شهرسازي حدود 23 درصد از خانوارهاي مالک کشور، داراي 2 تا چند ملک هستند. اما موضوع صرفا بحث مالکيت نيست، درحالي‌که طي 10 سال اخير دولت‌ها با ارائه رايگان زمين‌هاي عمومي و صرف هزينه‌هاي هنگفت براي ايجاد زيرساخت‌هاي شهري و... سعي کرده‌اند جمعيت فاقد مسکن را صاحب‌خانه کنند، اما آنطور که آمارها نشان مي‌دهد سهم تقاضاهاي سرمايه‌اي از 22 درصد در سال 1355 به 75 درصد در دو سال اخير رسيده است. در همين مدت سهم تقاضاهاي مصرفي نيز از 78 درصد به 25 درصد تنزل يافته است. اين وضعيت موجب شده چندين ميليون واحد مسکني که در دو دهه اخير ساخته شده، به گروه‌هاي هدف يعني مستاجران کم‌درآمد نرسد و عملا به دليل نبود اطلاعات موجودي و مالکيت مسکن (املاک قولنامه‌اي)، برخي افراد و حتي اشخاص حقوقي مالک چندين فقره ملک يارانه‌اي (مسکن مهر و... که زمين آنها رايگان است) شوند. در اين شرايط تهيه و تکميل پايگاه اطلاعات املاک و استفاده از ابزار مالياتي که در اينجا تاکيد روي ماليات بر ملاکي (دريافت ماليات سالانه از همه املاک) مي‌تواند تقاضاهاي سرمايه‌گذاري را از بازار مسکن بيرون کرده و مانع ورود ملاکان و دلالان به بازار مسکن شود. از اين رو سياستگذار در کنار اجراي طرح نهضت ملي مسکن، بايد از ابزارهاي مالياتي که دارد به بهترين شکل استفاده کرده و شفافيت در حوزه مالکيت را به‌عنوان يک اصل اساسي دنبال کند.

23 درصد از خانوارها 2 تا چند ملک دارند

مرکز پژوهش‌هاي مجلس در گزارشي باعنوان «طرح اصلاح برخي احکام قوانين مالياتي» به برخي از انواع معافيت‌هاي مربوط به املاک پرداخته که بر اساس داده‌هاي سامانه املاک و اسکان وزارت مسکن گردآوري شده است. طبق اين آمار توزيع خانوارهاي مالک براساس تعداد ملک تحت مالکيت نشان مي‌دهد 77 درصد از خانوارهاي مالک کشور داراي يک ملک، 17 درصد داراي 2 ملک و 6 درصد بيش از 2 ملک دارند؛ در واقع 23 درصد از خانوارهاي مالک داراي دو ملک يا بيش از دو ملک هستند. از طرفي بررسي داده‌هاي مرکز آمار درخصوص نرخ مالکيت خانوارهاي ايراني از سال 1370 تا 1400 نشان مي‌دهد در سال 1370 حدود 76 درصد از خانوارها مالک واحد مسکوني بوده‌اند. اين روند طي سال‌هاي بعد روندي کمابيش نزولي داشته است، به‌طوري‌که در دهه 90 اين شاخص به زير 70 درصد رسيده و در سال 1400 حدود 68 درصد از خانوارهاي ايراني در واحدهايي که مالک آن بوده‌اند و 32 درصد باقي مانده در ساير اشکال نظير اجاره، رهن يا منازل سازماني سکونت داشتند. براي بيان دقيق‌تر 15 درصد از خانوارها در منازل اجاره‌اي، 8 درصد به شکل رهني و 7 درصد در منازل رايگان سکونت دارند. به عبارتي با نگاهي تلفيقي به اين دو آمار مي‌توان گفت حدود 52 درصد از خانوارهاي کشور داراي يک ملک هستند و 16 درصد از جامعه هدف خانوارهاي کشور 2 يا بيش از 2 ملک تحت تملک دارند.

ساخت مسکن يارانه‌اي براي دلالان!

بررسي داده‌هاي مرکز آمار ايران نشان مي‌دهد با درنظر گرفتن تعداد کل واحدهاي مسکوني و تعداد مسکن ملکي کشور، سهم مسکن ملکي از کل مسکن‌هاي کشور در سرشماري سال‌ 1356 حدود 68 درصد بوده است. همچنين اين عدد بر اساس سرشماري سال 1365 به 73 درصد، سال 1375 به 75درصد، سال 1385 به 67درصد، سال 1390 به 67درصد، در سال 1395 به 66 درصد و در‌نهايت در سال 1400 مالکيت محل سکونت به 68 درصد رسيده است. طي اين سال‌ها در طول دوره‌هاي سرشماري مرکز آمار ايران، ميانگين افزايش تعداد مسکن حدود 3 ميليون و 500 هزار عدد بوده و درخصوص تعداد واحد مسکن ملکي اين افزايش ميانگين يک ميليون و 800 هزار واحدي داشته است. نکته قابل تامل اينکه، طي 5 دهه اخير به‌رغم تلاش دولت‌ها براي ساخت مسکن، سهم مسکن ملکي از تعداد ساخت و سازهاي جديد افزايش قابل توجهي نداشته است، به‌طوري‌که در سال 1365 حدود 65 درصد از افزايش در واحدهاي جديد مربوط به واحدهاي ملکي بوده، اما اين عدد در سال 1375 به 64 درصد کاهش داشته و در سال 1385 به 50 درصد، در سال 1390 به 38 درصد و در‌نهايت در سال 1395 به 39 درصد رسيده است که نشان‌دهنده کاهش سهم واحدهاي ملکي (تقاضاهاي مصرفي) از موجودي مسکني که طي سال‌ها اضافه شده است دارد. اين امر بدان معناست که تقاضاهاي سرمايه‌اي مسکن رشد چشمگيري داشته و بازار به‌سمت غلبه تقاضاي سرمايه‌اي رفته است. در تاييد اين موضوع نگاهي به وضعيت تقاضاهاي موجود در بازار مسکن شهر تهران نيز نشان مي‌دهد طي سال‌هاي 1355 تا 1365 حدود 78 درصد از تقاضاي مسکن مصرفي و 22 درصد سرمايه‌اي بوده است، حال آنکه طي سال‌هاي 1395 تا 1400 اين مقدار عکس شده و سهم تقاضاهاي سرمايه‌اي به 75 و تقاضاهاي مصرفي به 25 درصد نزول پيدا کرده است. معني اين اعداد اين است که دولت‌ها به‌رغم صرف هزينه‌هاي هنگفت براي ايجاد زيرساخت‌هاي شهري، ارائه زمين رايگان و وام کم‌بهره بلندمدت، نتوانسته‌اند افراد فاقد مسکن را صاحبخانه کرده اما به‌جاي آن، اين يارانه‌هاي عمومي به جيب دلالان و سفته‌بازان رفته است. توجه داشته باشيم در ايران به‌دليل حجم بالاي املاک قولنامه‌اي (بين 35 تا 45 درصد از املاک کشور) امکان رصد مالکيت مسکن براي دولت وجود نداشته و ملاکان مي‌توانند از يارانه‌هاي ساخت‌وساز بيش از افراد کم‌درآمد بهره‌مند شوند.

سياستگذاري شلخته دولت‌ها

موضوع مسکن همواره يکي از سرفصل‌هاي مشترک وعده‌هاي مسئولان بوده و تاکنون وعده‌ها و برنامه‌هاي متفاوت يا مشابهي با عنوان «راهکار» براي رفع معضلات بخش مسکن و تثبيت بازار آن در دستور کار قرار گرفته است، اما اين طرح‌ها طبق اظهارات کارشناسان تنها مسکني براي زخم متورم مسکن بوده‌اند. بخش مسکن در چهار دهه سياستگذاري، فرازونشيب‌هاي زيادي را به همراه داشته است سياست‌هايي که گاه باعث رونق و رشد ساخت‌وساز شده و گاه اين بخش را با رکود سنگين مواجه کرده‌اند. افزايش تصاعدي قيمت زمين و مسکن، دوره‌هاي رکود و تورم سوداگري فراوان در اين بخش، سنتي ماندن ساخت‌وساز و عدم ورود فناوري نوين به بخش مسکن، فقدان طراحي شهري و شهرسازي مناسب و... همه و همه نشان از عدم وجود ديد کلان نسبت به اين بخش و ناکارآمدي سياست‌هاي اجراشده در جهت رونق پايدار در بخش مسکن و حل معضل آن در کشور است. براساس آخرين گزارش بانک مرکزي ايران، متوسط قيمت يک متر مربع مسکن در شهر تهران تا پايان آبان امسال به 46 ميليون و 705 هزار تومان رسيده که نسبت به مهرماه سال گذشته رشد 46درصدي و نسبت به ماه قبل يعني مهر 1401 رشد 7درصدي را نشان مي‌دهد. با توجه به نرخ فعلي تورم، گرچه افزايش قيمت در بازار مسکن چندان هم دور از انتظار نبود، اما جهش‌هايي تا اين حد و به‌طور ممتد در طي چندين سال باعث شده تا خيلي از خانوارها نه‌تنها توان خريد مسکن را ندارند بلکه به دليل رشد قابل توجه اجاره‌ها نيز مجبورند به محلات جنوبي‌تر شهرها و شايد هم به حومه و اقمار شهرها کوچ کنند.

از مسکن مهر تا نهضت ملي مسکن

طرح مسکن مهر که در دولت نهم و دهم مطرح شد با هدف حذف قيمت زمين از هزينه ساخت و پررنگ کردن نقش دولت، علاوه‌بر افزايش پاسخگويي براي تقاضاي مسکن در سال‌هاي آتي زمينه کاهش قيمت مسکن را فراهم کند. طرح مسکن مهر در قالب واگذاري حق بهره‌برداري از زمين براي ساخت مسکن کوچک با متوسط زيربناي هر واحد 7 مترمربع و با هدف کاهش و حذف هزينه زمين از قيمت تمام‌شده ساختمان براي انطباق با توان مالي خانوارهاي کم‌درآمد و ميان‌درآمد در نظر گرفته شد و در اهداف کلي آن کمک به تأمين مسکن اقشار کم‌درآمد، ارتقاي کمي و کيفي توليد و عرضه مسکن، کاهش نابرابري در برخورداري از مسکن مناسب، پالايش محيط کلانشهرها و بهبود و ارتقاي معيارهاي زيست‌محيطي، جذب سرمايه‌هاي کوچک، جلوگيري از افزايش بي‌رويه قيمت زمين و مسکن، جلوگيري از توسعه حاشيه‌نشيني و ارتقاي عدالت اجتماعي ديده شد.

اين طرح که مي‌توان آن را به‌عنوان بزرگ‌ترين پروژه ساخت مسکن قبل و بعد از انقلاب در سطح کشور دانست اگرچه زمينه‌سازي خانه‌دار شدن طيف بزرگي از متقاضيان را فراهم کرد اما اين طرح در دولت‌هاي يازدهم و دوازدهم که زمان بهره‌برداري و تحويل بسياري از واحدها بود، به حاشيه رانده شد چنانکه هنوز هم واحدهاي نيمه‌تمامي از آن وجود دارد که وزرا و مسئولان مختلف وعده تکميل آن را مي‌دهند. علاوه‌بر اين ورود افراد غيرنيازمند به منزل به اين حوزه زمينه سفته‌بازي و سرمايه‌گذاري را در آن افزايش داد و به‌نوعي از اهداف اصلي خود دور شد. دولت سيزدهم نيز که با تکليف مجلس يازدهم تحت قانون جهش ملي مسکن و البته وعده خود به ساخت 4 ميليون مسکن متعهد شده بود در اين خصوص تکليف سختي در پيش دارد. چنانکه يک سال از مهلت چهارساله سپري شده و سه سال تا رسيدن به توليد 4 ميليون مسکن مانده است. البته جدا از جنبه فني، زيرساختي و تامين مالي اين طرح، الزام ثبت‌نام‌کنندگان به پرداخت مبالغي که در شرايط اقتصادي فعلي خارج از توان اقشار ثبت‌نام‌کننده است نيز مشکلاتي را در استقبال از اين طرح ايجاد کرده است. چنانکه مديرکل راه و شهرسازي استان تهران تا شهريورماه سال جاري از واريز آورده اوليه 20 هزار متقاضي تاييدشده کمتر از 20 درصد از 103 هزار متقاضي تاييدشده نهضت ملي مسکن در تهران خبر داد.

نه تورم تک‌عاملي و نه راه‌حل تک‌خطي

همان‌گونه که پيش‌تر بدان اشاره شد افزايش انتظارات تورمي در دوره‌هاي مختلف يکي از عوامل هجوم منابع مالي به بازارهاي مالي بوده که مسکن به‌عنوان کالايي که بادوام بوده و خطراتي نظير از بين رفتن و... نسبت به ساير کالاهاي ديگر آن را تهديد نمي‌کند جزو بازارهاي مورد علاقه براي ورود سرمايه بدان بوده است. همچنين علي صالح‌آبادي، رئيس کل بانک مرکزي در گفت‌وگوي تلويزيوني شامگاه 25 آذرماه خود به برشمردن ريشه‌هاي تورم و وضعيت تورمي فعلي اشاره داشت و گفت: «تورم گاهي ناشي از عوامل عرضه است. مثلاً وقتي قيمت‌هاي جهاني بالا مي‌رود موجب افزايش تورم مي‌شود يا ساير مواردي که مي‌توانند هزينه‌ها را افزايش دهد. عامل ديگري که بر تورم موثر مي‌باشد از جانب تقاضا است که عمدتا به نقدينگي و پايه پولي برمي‌گردد. بنابراين عامل نقدينگي عامل دومي است که روي تورم اثر مي‌گذارد.

عامل سوم اثرگذار بر تورم انتظارات است که اين سه مورد، عوامل موثر بر تورم هستند.» اين گفته صالح‌آبادي که در واقع بيان رسمي علل تورم و نوسانات بازارهاي مختلف توسط بالاترين مقام پولي و بانکي کشور است، از يک سو نشان مي‌دهد سياستگذار به اين امر رسيده که راه‌حل معضل تورم (نه تمام مسير حل بلکه قسمتي از آن) از رفع انتظارات تورمي مي‌گذرد اما سمت ديگر ماجرا و چه بسا نکته مهم‌تر اين است که راه‌حل اين موضوع تنها در ساختمان ميرداماد وجود ندارد.

چراکه انتظارات تورمي اخير به مساله نبود دورنماي مثبت از به ثمر رسيدن مذاکرات و قسمتي ديگر به اغتشاشات اخير و تحولات اجتماعي و اقتصادي اخير و ناامني‌هاي آن مربوط است. لذا مي‌طلبد «ايده مرکزي حکمراني دولت» به هم‌افزايي و ارتباط ميان بخش‌هاي مختلف و تاثيرگذاري آنها به يکديگر نيز بايد بپردازد.

همچنين در ادامه موارد ذکرشده توسط صالح‌آبادي بايد بيان داشت که يکي از پايه‌هاي ايجاد تورم علاوه‌بر فشار تقاضا، عرضه و انتظارات تورمي، فشار هزينه و ساختار است. چنانکه عباس دادجوي‌توکلي، پژوهشگر پولي و بانکي به هزينه‌هاي ثابت بالا، ساختار معيوب توليد، مديريت ناکارآمد، سرمايه‌هاي مستهلک‌شده، افزايش پي‌درپي هزينه‌هاي توليد و قيمت‌گذاري دستوري به‌عنوان يکي از عوامل تورم اشاره دارد که خود نشان‌دهنده وجود تورم از طرف «فشار هزينه و ساختاري» است. چنانکه فشار هزينه باعث آن مي‌شود که «کالا و خدمات با برچسب بالاتري وارد بازار شوند» و اين موضوع خود نياز به خلق پول را افزايش مي‌دهد.

ابهامات اجراي ماليات بر عايدي سرمايه

وضعيت آشفته چندساله در اقتصاد کشور که ناشي از نبود سياست موازنه‌شده بين برنامه‌ها و ظرفيت‌ کشور و همچنين عدم ارتباط بخش‌هاي سياسي، اقتصاد و بين‌الملل است مسبب تورم، افت ارزش پول ملي و افزايش حجم نقدينگي در کشور شد. اين نوسانات قيمتي موجب شد تا با هدف حل مشکل‌هاي بيان‌شده ماليات بر عايدي سرمايه که به‌عنوان يکي از پايه‌هاي مالياتي است و در سال 2021 در دست‌کم 142 کشور استفاده شده مورد توجه قرار گيرد تا با وضع آن، نوسانات قيمتي ناشي از سوداگري کاهش يابد.

اما اين نوع معافيت اگرچه ‌انگيزه‌هاي ضابطه‌مندي دارد و پيش‌بيني مي‌شود 95 درصد از خانوارهاي کشور مشمول ماليات نخواهند شد اما بايد توجه شود که در نبود ساختار پرداخت رسمي و در شرايطي که انتظارات تورمي در حد بالايي رشد دارد اين موضوع مي‌تواند به خروج سرمايه بينجامد چنانکه مجيد شاکري در بررسي چرايي اين موضوع که روسيه علي‌رغم تحريم‌هاي اعمالي همانند ايران با معضلي به نام هجوم پول به بازارهاي موازي يا خروج آن از کشور خود روبه‌رو نيست به نبود سيستم پرداخت رسمي در ايران اشاره مي‌کند. حال آنکه اين ساختار پرداخت رسمي در روسيه تقريبا سالم مانده است و همچنان مبادلات و تراکنش‌هاي مالي در آن صورت مي‌گيرد و اين کشور به‌راحتي مي‌تواند حساب سرمايه را ببندد و ارتباط بين ارز صادراتي و خروج سرمايه را هم قطع کند. از اين رو وي عقيده دارد توصيه به تصويب ماليات بر عايدي سرمايه قبل از احياي شبکه پرداخت رسمي، دعوت به خروج شديد سرمايه است.

از سويي ديگر بايد مشخص شود که سهم هر يک از انواع ماليات بر عايدي سرمايه به چه مقداري است و درصورت اجرا ضمانت‌هاي رسيدن به آن در چه حدي است چنانکه درخصوص مسکن که با افزايش تقاضاهاي سرمايه‌اي روبه‌رو هستيم طرح ماليات بر خانه‌هاي خالي طي دو سال گذشته در حال اجرا است که عملا دريافتي حاصل از آن نه در حدي است که بتوان آن را با اهداف ترسيم‌شده مقايسه کرد و نه توانسته به اهداف اجرايي خود نظير عرضه مسکن خالي برسد. چراکه انواع راهکارهاي گريز و دور زدن از اين قانون نظير قراردادهاي صوري يا افزايش مصرف آب و برق و... براي خالي نشان ندادن منزل وجود دارد.

لزوم حرکت به سمت ماليات بر ملاّکي

البته واضح است که مشکل سوداگري در بازار مسکن مساله‌اي نيست که براي اولين بار در دنيا با آن روبه‌رو شده باشند و راهکارهاي خاص و البته موفق خود را دارد. براي مثال يکي از تجربيات موفق دنيا دريافت ماليات از ملاّکان است. در اين طرح منزل مسکوني فارغ از پر يا خالي بودن مشمول ماليات مي‌شود و مالک ملزم به پرداخت آن است. بايد توجه داشت که در اين طرح و طرح‌هاي مشابه ماليات پرداختي مالکان بستگي به عوامل مختلفي دارد. براي مثال مالک براي هر يک از خانه‌هاي اول، دوم و سوم خود درصدهاي متفاوتي پرداخت مي‌کند که با افزايش تعداد منازل تحت تملک اين ماليات افزايش مي‌يابد. از سوي ديگر در حالت‌هاي ديگري نيز مي‌توان به اين طرح هم انعطاف داد و هم دايره شمول آن را گسترده ساخت؛ مضافا اينکه از دقت بالاتري براي اجرا برخوردار باشد. به‌عنوان مثال در نظر گرفتن موقعيت جغرافيايي منزل و مکان قرارگيري آن در شهر، درصد ماليات دريافتي مي‌تواند مختلف و متنوع نسبت به ارزش ملک باشد. با در نظر گرفتن اين عوامل و پيش‌بيني شدن انواع راه‌هاي گريز و همچنين عادلانه ساختن ماليات دريافتي براساس متغيرهاي مختلف، نگهداري واحد مسکوني براي دارندگان به‌صرفه نبوده و وارد سبد عرضه مسکن مي‌شود.

منبع: فرهيختگان